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地产资本闯荡冰城养老江湖
作者:   来源: 哈尔滨市人民政府门户网站  2016-09-06

  市老龄办去年发布的数据显示:哈尔滨60岁以上老年人口超过170万,其中城市空巢老人约80万,占老年人口总数近一半。
  在冰城居家老人空巢化特征显著的当下,地产资本正紧扣市场脉搏,切入养老市场。以养老为主打概念的地产形式如今已经成了冰城地产一个新兴业态。沿着冰城养老地产崛起的路径,可以隐约窥见地产行业面对市场变局和时代机遇勾画出的商业模式进化路线图……
 
  定位中高端:地产资本切入冰城养老市场
 
  再过一个月左右,位于哈尔滨新区的乐活医养家园和位于长江路的魅力花园两个养老地产项目将正式开始运营。这并非养老地产在冰城首秀,此前位于松北区的润福老年公寓和香坊区什河丽景等项目已经让哈尔滨人对养老地产有了一定的了解,再加上位于群力的银耀荟项目,一时间,以养老、养生为切入点的地产项目正悄无声息地在哈尔滨房地产市场崛起。
  养老地产在规划时将适合老人生活和居住的医疗、养生、家政等要素充分整合镶嵌在房地产开发项目中,从而衍生出“地产+养老”的复合地产模式,说白了就是老人在没有家人照料的前提下,可以依靠小区的综合性服务机制舒心地生活。冰城养老地产同样遵循这一规律:跌倒智能呼叫装置、24小时值班的护士站和医院、根据老人体质配建的食堂、针对失能失智老人的个性化护理和家政服务,甚至老年人大学、高尔夫球场等设施也一应俱全。由于养老地产对于医疗和环境配套要求较高、投入大,所以冰城养老地产开发者多是大中型房企,其产品定位普遍瞄准中高收入人群。
  乐活项目相关负责人于飞说:“花钱到养老社区居住和自己在家雇保姆最大的区别在于,养老社区用一整套完整的体制机制保证老人的生活质量,而保姆个人的能力和素质参差不齐,服务品质需要碰运气。”
 
  只租不售:“马拉松”式盈利背后的蓝海
 
  记者调查发现,哈尔滨养老地产盈利模式多采用租住模式,即每月或每年按照房间面积大小收取租金,如乐活、魅力家园、润福老年公寓等。房间一般都是30—80平方米的精装修户型。有的地方是房费和餐费合并收取,有的则是只收房费,老人可以在食堂按需消费。以30平方米的房间为例,每月租金在3000元左右,如果加上餐费每月收费5000元以上。如果住的是“豪间”或者成为VIP会员,住一年的费用可能超过20万元,对于失能、失智及有特殊需求的老人来说价格更高。“根据老人的身体条件评估需要的护理等级和服务项目,很难用一个数字界定价格上限。”魅力花园哈尔滨项目负责人杜菲菲说。
  早在2012年前后,全省首家养老地产项目什河丽景只租不售的新闻频繁见诸报端。现如今,该楼盘的售楼广告充斥了网络空间。不知这是否意味着养老地产只租不售的商业模式没有“钱”途,但有一点能够确定,那就是开发养老地产很大一部分空间要拿来做食堂、休闲绿地、医疗机构等服务设施,并不能直接产生收益,而出租模式与卖房相比,盈利速度更像“跑马拉松”。业内人士测算,投资养老地产一般需要10年回本,有的甚至超过15年。
  赚惯快钱的房企为何做起“慢钱”生意?答案也许藏在下面这组数字中。
  截至2014年末,哈尔滨60岁以上老年人口172.86万,其中城市空巢老人约80万。在一项对150位60岁以上哈尔滨常住人口的抽样调查中,90%以上的老人喜欢独居,希望有独立的生活空间,其中89%以上的老人希望享受急救、餐饮、陪护等个性化服务。
  可以说,养老地产是一个尚未被挖掘的蓝海,提前布局旨在做强做大品牌,以地产为切入点进而切分银发经济产业链上更多的蛋糕。
  此外,政策红利也是地产资本流入养老市场的重要推手。黑龙江省养老服务指导中心副主任张弢介绍,哈尔滨的养老机构建成后,每张床位将获得1万元的补贴,其中省里补贴2000元,哈尔滨市补贴8000元,这对动辄数百张甚至上千张床位的养老地产来说无疑是重磅刺激。在经济下行压力增大的背景下,养老行业无疑是投资风险的避风港,加上政府给予的资金支持,只要在相当长一段时期内保持收支平衡,等待优质资产升值,或许也是养老地产的一种盈利模式。
 
  养老供应商:从卖服务到卖头脑卖智慧
 
  地产资本切入冰城养老市场加大了哈尔滨中高端养老服务的市场供应量,也为冰城养老行业发展带来机遇。记者调查发现,由房企开发建成后聘请国外专业养老机构负责运营是冰城养老地产运营的常见模式。比如,乐活医养家园是哈尔滨金马公司开发建成后引入专业养老服务机构日本长谷川公司运营,哈尔滨魅力花园则是北京新松地产开发建设后引入美国企业魅力花园运营。
  “养老产业的运营管理要求的专业化程度较高,这并非房企的长项,而通过引入合伙人方式可以最低的成本和最高的效率把国外的成熟模式和先进理念引进来,通过融合打造出更适合本土的多元养老服务模式。”张弢说。
  先进的运营模式和理念同样也能变成真金白银。记者调查发现,冰城一些养老地产经营者的雄心决不止于卖养老服务,他们更大的目标是卖大脑,成为养老服务解决方案的供应商。如果有一家企业想开发养老地产或者业务涉足养老服务,而它的专业程度不够,重新招兵买马搭建团队成本又太高,这时它就可以向“行业前辈”购买咨询和顾问服务。
  杜菲菲告诉记者,目前魅力花园哈尔滨公司已经开展了此类咨询顾问业务,并且已经接到了订单。于飞则用“养老服务解决方案的综合供应商”这个词描述乐活的雄心:首先通过既有的养老地产项目摸索总结出一套成熟的系统化养老服务解决方案,打出品牌、赢得口碑,进而把综合养老服务解决方案作为商品进行销售。
 
  多元模式:拉长产业链跨界去赚钱
 
  哈尔滨银耀荟项目尚未运营,究竟采取什么样的商业模式目前还不清晰,但透过银耀荟母公司——星浩资本对养老产业的布局,可以清晰地看到一条养老地产金融运营路径。
  公开资料显示,银耀荟是星浩资本的下属公司,而星浩资本是2010年由复星集团董事长郭广昌联合阿里巴巴、大连万达等16家顶级民企共同成立的。作为中国规模最大的房地产私募基金之一,整合房地产价值链是星浩资本的优势。因此,初涉养老产业,星浩资本没从开发入手,而是通过资本市场和金融渠道来解决养老地产投资的回收问题。
  推出创新购房养老理财产品“银耀1号”,产品年收益可达3.5%,并且与健康旅居服务体系挂钩。老年人只须一次购买一定数额才能获得优先入住银耀荟的资格。
  把大额“稳健型”理财产品作为接入养老地产服务的端口,让老年人在实现资产保值增值的同时,享受专业养老地产服务。商家在做养老和地产的同时,赚的却是金融服务的钱。这种以养老地产为端口的跨界营销模式也许将成为未来的趋势。
  “金融服务对于老年人来说是刚需,在冰城的养老院中,一些老年人会主动让养老院的院长帮自己保管工资卡和打理一些财务事宜。”张弢说,长期的接触会增进老年人与护理者的感情和信任程度,加上老年人出门不方便,对银行等机构的现代设施普遍不适应,这都是养老地产金融运营路径生存的土壤。
  通过拉长产业链衍生出其他盈利模式的案例在冰城养老地产中也已出现。乐活医养家园就在其核心区设立了一个专门的养老产品、老年用品、养老设备销售展示中心。业内人士预测,未来通过养老为端口精确切入老年用户的各种需求,将成为养老地产多元化盈利的必然趋势。
 
  记者手记:地产转型 冰城落点
 
  近年来,国内房地产市场普遍降温,单纯的住宅销售模式遇冷,地产行业与其他行业一样面临转型升级难题。与此同时,我国正进入老龄化社会,老龄人口比重不断增加。
  冰城养老地产的兴起可以被看成是应对市场挑战之举,更可以被解读为新时代下地产行业的转型信号。如今,以养老为主题的地产模式正在冰城兴起,以创业、创新为主题的各类创业园区和孵化器更是遍地开花……曾经拿地、盖楼、卖房的地产开发模式正在向专业化地产方向发展。无论是养老地产,还是“两创”地产,他们都具有一个共同的特征——紧扣市场脉搏、紧跟时代脚步。这就是地产转型的冰城落点。
  截至2014年末
  哈尔滨老年人口172.86万
  城市空巢老人占到80万
  抽样调查显示
  90%以上的老人喜欢独居
  89%以上的老人希望享受个性化服务
 
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