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养老地产面临运营大考
作者:   来源: 中国消费者报  2018-10-11

  住宅市场显而易见的增长天花板,让房企们愈发坚定多元化布局。而“银发经济”浪潮的巨大市场潜力,令包括万科、龙湖、远洋、绿地、绿城等众多知名房地产商和以泰康为代表的投资机构纷纷把触角伸向养老地产。
 
  养老地产的大生意
 
  “简约、舒适、环境好,感觉这里是一个‘温馨的家’。”如果不是亲眼所见,75岁的李奶奶根本不敢相信现代养老产业的变革已经如此巨大。在参观某企业在北京怀柔投资兴建的养老社区后,她和老伴十分满意,决定在此安度晚年。在该养老社区,记者看到社区的建筑设计及细节处理均遵从了“适老化”的原则:走廊有扶手,每隔一段距离安置休息座椅;床头、客厅、卫生间有紧急呼叫器;需要护理的老人房间采用侧开门浴缸,居室内的桌子、椅子、电视柜、突出的墙角均做了弧形圆角设计,避免老人磕碰受伤;定制防眩光灯光系统,老人即使视力减弱也始终能感受到视觉明亮的环境;针对失智老人,记忆照护区里每个卫生间的门均可以双向开关。
  该社区只是现代养老产业变革的一个缩影。数据显示,目前全国已经有10余家保险企业、80多家地产开发企业和大量的外资企业布局中国养老地产,投资总额超过4000亿元。另外,随着养老需求的爆发,各级政府也意识到养老问题的紧迫性以及养老产业的巨大空间,利好政策不断向养老产业倾斜,行业发展进入黄金时期。
  有能力涉足养老业务的房企一般都不放弃这片“蓝海”,比如万科、金地、龙湖、绿地、招商、保利、泰禾,如今又新增了龙湖。9月11日,龙湖发布养老品牌椿山万树,宣告跨界进军养老产业。“当年最早的一批龙湖业主变老了,他们不断增多的养老需求,是龙湖进入养老行业的初心。”龙湖集团副总裁、集团养老事业部总经理胡浩表示,龙湖瞄准的是养老行业迫切的需求与较大的服务升级空间。
  截至2017年底,我国60岁及以上老年人口有2.41亿人,占总人口17.3%,人口老龄化带来的挑战不容小觑,同时也蕴含着巨大的市场潜力。根据全国老龄工作委员会预测,我国养老产业规模到2030年有望达22.3万亿元,未来10-15年是养老产业快速发展的黄金年代。
 
  高门槛挡住市场需求
 
  作为新兴产业的养老社区,较高的费用可能会让人“望而却步”,上海易居研究院智库中心总监严跃进指出,虽然潜在的市场很大,尤其是房企对于此类大健康产业未来的消费规模都比较看好,但从实际情况看,当前家庭消费支出中真正用于养老健康等领域的还很少。“不卖房很难盈利,而卖房又背离了做养老产业的初衷。”严跃进指出,如今养老地产就不尴不尬地卡在这样的窘境。在当下的房地产市场上,养老地产细分为两大类:第一种是针对活力型老人的健康地产;第二种是针对有刚性养老需求的银发社区,两种产品都是以销售为主。而持有型的产品,因为是典型的重资产运营,一般企业负担不起,所以只有资金实力雄厚的险资机构和品牌房企涉及养老产业。
  比如,泰康燕园是一个典型的持有型养老项目,其背靠着险资机构泰康人寿,运营模式是和保险产品捆绑,客户趸交200万购买保险产品,获得入住燕园的资格,入住后再交房租和护理费,而这种模式也被泰康在全国扩张。
  若想入住上海亲和源老年公寓,老人可选择购买熟年、A、B三类会员卡。当前熟年卡和A卡售价固定,分别为178万元、160万元,每年根据不同房型收取4.38万—9.28万元不等的年费;B卡年费统一为4.8万元,根据不同房型设定78万—128万元不等的卡费。“一二百万的养老入门门槛,对于一般老人来说不是一笔小数目。”北京一养老项目负责人对记者表示,这两年地产企业投资的高端养老地产价格都不低。比如位于北京东三环的恭和苑,平均每月养老费用都在1万—3万元。远洋·椿萱茂老年公寓单人间自理老人月费平均是9600元(不含护理费)。高净值人群希望送家里的老人养老,但也有大量有养老需求的老人无法负担高额的养老费用。
 
  赢利模式待挖掘
 
  “尽管养老产业是朝阳行业,但是对于养老地产来说,由于前期资金投入巨大、盈利周期长,部分养老项目仍然处于概念阶段,受观念、资金、标准、医疗等综合因素的影响,看似一片繁荣的养老地产却陷入了发展困境,目前亟待探索多样化的商业模式和盈利模式。”严跃进表示。
  泰康人寿董事长陈东升曾坦言,一个成熟的养老社区要做到收支平衡需要6—8年,真正实现盈利要8—10年的时间。
  对于大多数房企来说,商品住宅的开发经营,通过拿地—开发—销售—拿地的滚动开发运营模式,可在短时间内现金流回正,获得高额回报,因此持续扩大规模是房企普遍的追求。但企业在经营养老地产的前期阶段,从拿地到项目的开发,需要投入较多资金进行开发培育,会占用公司较多的资金,拖累规模的扩张。即使企业有布局养老地产之意,但大多作为概念炒作,仍是以“养老”之名行“地产开发”之实,强调销售而非服务。
  而保险资金由于规模大、回报要求低、周期长的资金性质,相对更为适合投资养老地产。统计显示,寿险资金中约48%是20年以上的长期资金,25%为5年至20年的中期资金,与养老地产10年以上投资回报周期较为匹配。因此,严跃进认为,未来寿险企业必然会将养老地产视为重要投资方向之一。
  同策研究院首席分析师张宏伟则认为,对于涉足养老产业的企业来说,其核心仍在于服务运营,目前国内养老项目在人才培养方面较为薄弱,专业性的人才较为欠缺,各企业间的人才流动也较大。“真正做运营的企业,入住率就是生死线。随着养老行业的发展,养老产业链服务端价值凸显,未来持有运营养老产业的盈利模型或会逐渐清晰起来。”
 
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