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养老真的不挣钱?为什么他们的毛利率能达到25%!
作者:   来源: 搜狐  2019-02-12

  近年来全国各地养老产业相关的展会不断,无论是展览规模还是产业数量都较过去几年有了明显的增长,社会资本对这个领域的关注度逐年提升。“我们觉得养老产业有很广阔的市场前景,已经在准备进入,但地方的产业配套政策还没有落地,以后怎么赚钱也还没想清楚。”来自西北地区的一位投资者对中国房地产报记者表示。
  实际上,盈利是困扰中国大多数养老产业投资者的最大问题,因为就目前的实践而言,能赚钱的是极少数。而在一水之隔的台湾,大部分养老机构都不认为这是个难题。林先生来自台湾,服务于一家正在国内拓展养老咨询和顾问服务的企业。他介绍,台湾至少有40%的养老机构是盈利的,而且毛利率能有20%-25%。“国内的投资者赚不到钱,是因为一是当地产生意来做,二是单纯为了拿政府补贴、没有更多的拓展收入来源,三是一些酒店大堂管理出身转行做养老投资咨询的,没有养老行业实际从业经验,往往把养老项目做砸”。台湾的养老机构提供很多服务,包括医疗、康复、对外服务等,尽可能的利用资源创造收益”
  在他看来,台湾的经验可以很容易在国内复制,但关键是投资者应该转变心态,把养老当成一项普通的生意来做,而不是将盈利寄期望于政策红利。
 
  国内盈利模式不清晰
 
  统计数据显示,2018年末,我国60周岁及以上人口24949万人,占总人口的17.9%,其中65周岁及以上人口16658万人,占总人口的11.9%。据预测,到2050年,我国每3个人中就有1名60岁以上的老年人。
  国家发改委社会发展司副司长郝福庆在第三届中国国际老龄产业博览会上表示,中国和世界几乎同步进入老龄化社会,但是中国老龄化的增速是世界平均水平的两倍。“养老服务既是涉及民生事业,也是具有发展潜力的朝阳产业。从2016年开始,对于养老产业是不平凡的一年,国家颁布了‘十三五’规划纲要,为5年后作出了全新的部署。今年5月底,中央政治局对人口老龄化进行了会议,加强底层设计。”他指出,针对当前养老服务业面临的发展难等问题,未来还会出台一系列配套政策,发挥养老产业稳增长,调结构,惠民生的作用。
  虽然前景远大,但养老产业也不是谁都玩得转的。民政部养老服务业专家委员会委员乌丹星认为,目前国内的养老产业参与者还没有找到精准的商业模式,产业发展模式近几年从一个极端走向另一个极端。2013年,大家一窝蜂去做养老地产,这是一个极端,盈利模式清晰,服务总量稳定,服务总量、服务质量、团队、成本相对可控,但入住率低的问题很难解决。2015年后,企业又开始返回做社区服务,这是另一个极端,盈利模式不清晰,客户心态不稳定,服务总量不稳定,服务质量、团队、成本相对难控。因此,下一个阶段养老产业的发展核心便是解决盈利模式的问题。“2016年是资本进入之年,给我们带来了很大的推动,但是资本能否和养老走到底?目前还没看到闭环的形成。价值观驱同就走到底,如果不同就走不到底。”
  对养老产业感兴趣的资本不在少数。在会场上,一家从事器械生产的厂商对中国房地产报记者透露,公司目前已计划向养老产业进军,研发老年器械用品。
  2016年10月12日,中央深改组第28次会议审批通过了《关于全面放开养老服务市场提升养老服务质量的若干意见》,宣布养老产业全面向社会资本开放。西北地区的一位投资者表示,等这扇大门打开已经等了很久,之前一直想进入这个领域,但地方上没有配套的政策,社会资本经营无法合规,“希望能尽快落地。”他相信这是一个充满机会的行业,但怎么赚钱还没想明白。
 
  台湾机构大部分都赚钱
 
  相较中国,欧美、澳洲、日本、台湾等地的养老产业已经较为成熟。其中台湾早在1993年就已进入老龄化社会,65岁以上人口比率超过7%;到2018年将成为高龄社会——65岁以上人口占比超过14%;预计到2025年则进入超高龄社会,这一比例超过20%。据了解,台湾自2007年开始实施覆盖全社会的“十年长照(长期照顾)计划”,以65岁以上老人为主要服务对象,项目包括居家照顾、居家护理、社区照顾、机构照顾、老人送餐、交通接送、喘息服务、辅具购租等,以实物给付为主,货币给付为辅。政府依据老人失能程度与家庭经济情况给予不同的帮助,低收入家庭由政府全部买单,中等收入家庭由政府补贴90%,其他家庭由政府补贴60%。政府预计10年投资760多亿新台币,是除年金制外台湾最大的社会福利计划。同时,台湾自上世纪九十年代起积极支持和鼓励民间投资进入医疗领域,目前医疗资源中民营占80%,公营仅占20%。
  据介绍,台湾的养老市场规模小,竞争非常激烈,整体商业服务意识很强,机构基本都是赚钱的。“至少40%以上是盈利的,而且毛利率也不低,有20%-25%。”林虹运指出,台湾的养老机构虽然是非营利性的,但不代表不能赚钱,“如果不赚钱,机构就维持不下去。”他透露,台湾养老机构的成功在于提供的服务具有差异化,慎选客户与了解其家庭组成,都有承接政府委托办理的高龄者活动,不止服务院内,也对外服务,擅长社会资源的整理与聚集利用。
  目前国内投资养老产业的主流力量是开发商,而台湾90%的养老院则是由医疗机构投资的,养老院的盈利主要来自医疗部分。位于桃园的长庚养生文化村是著名的大型长期照料中心,每天用大巴车免费把居住在该项目的老人拉去附近自己开办的医院看病、治疗,2005年建成至今已保持盈亏平衡。类似这样的机构在台湾数不胜数,大多以中风康复,糖尿病疗养,透析中心的名义吸引老人入住。三芝双连中心便有自己的专属的老年痴呆症中心,土地由教会捐献,三年就盈利了,入住率达到100%。
  还有一些养老机构把服务对象扩大到老人院以外,对行动不便的孕妇和需要照看的幼儿也提供看护服务。林先生认为,只要用心,养老机构也可以产生很多盈利点。例如,有机构教授老年人书画技能,并定期举办义卖,增加老人和机构收入。还有老人院请入住的农民教城市居民种菜技巧,然后把种出来的有机蔬菜卖掉,也是创收。
  在他看来,台湾和国内养老产业最大的不同,就是台湾是在做服务,盈利点很多,国内大部分是在做地产,收入种类单调。“能不能赚钱,关键是看是否把养老当做一门实在的生意在做。”据了解,国内不少投资机构是奔着政策红利去的,只想着拿补贴,完全没有在经营上下功夫,北京有一个2000床位的长期照料中心,在享受补贴后仍只能勉强维持运营。一个投资者发现2017年两会没有出台他想要的优惠政策后,果断取消了筹备到了一半的投资计划。
  但实际上,一些认真经营的机构已经开始收获果实。石家庄一个养老院今年已经将床位由2000个扩充到3000个,并实现扭亏转盈。内蒙古也有一个依托糖尿病专科医院的疗养院一直在赚钱。
 
  布局养老产业盈利不再是一件奢侈的事?
 
  开发商转型城市配套服务商,巨大的养老产业市场吸引开发商争相涌入,而处于发展初期的养老产业在规模和盈利能力方面遇到瓶颈,养老产业实现盈利对于开发商而言是一件奢侈的事情。
  以万科为例,早在2010年12月,万科就宣布在北京房山的“万科幸福汇”项目中配套推出首个“活跃长者住宅”项目,涉足养老住宅市场。同时,万科与亲和源签订了战略联盟合作协议,将后者确立为万科集团“活跃长者住宅”国内唯一的管理咨询服务提供商。据万科集团养老事业合伙人王永飚介绍,位于上海万科城市花园的“智汇坊”与杭州万科的随园嘉树2个养老项目已实现现金流回,打破了行业盈利难的“魔咒”,正在积极寻求与险资合作的保利又将给行业带来怎样的改变,中国的养老事业是否走上一条发展的“快车道”?
 
  现金流回正的秘密
 
  据了解,万科在养老产业发展已有8年的实践,已实现全国化布局。早在2016年万科三季报显示,截至2016年9月底,万科在北京、上海、广州、杭州、青岛、成都等城市开业运营了12个养老项目和42个日间照料中心。
  王永飚告诉记者,上海万科城市花园的“智汇坊”前期投入600万,而杭州随园嘉树项目投入了5亿的资金,找不到盈利模式,前期压力非常大。开业8个月,上海“智汇坊”实现满租,截止目前,上海“智汇坊”与杭州随园嘉树2个项目实现现金流为正。
  需要注意的是,万科实现现金流回正的2个项目,并不包括物业本身的投入。王永飚告诉记者,土地以及建造成本比较高,这也是万科对养老地产持保留态度的核心原因,养老首先需要是轻资产的服务。
  保利健康产业投资有限公司总经理黄萍向记者坦言,养老产业是一个前期投入非常大,回报周期特别长的行业。以保利北京安平和熹会为例,如果不考虑折旧、地价、建造成本等是盈利的,如果算上,那可能要十几年才能收回成本。
  据了解,保利和熹会目前已实现满租,展现出良好的发展势头。黄萍表示,和熹会的很多租客都是高级知识分子,素质比较高,具备一定的消费能力。今后保利也会专注一线城市的中端养老市场,市场需求量比较大,消费能力较强。
  从国内形势来看,发展较好的养老产业租客均为较高知识水平,具备一定的支付能力。某研究院智库研究中心总监在接受采访时表示,未来养老产业更大的市场在金字塔中端消费人群,具备一定的购买力,市场规模大,同时具有可复制性,是企业未来需要重点开拓的市场。
 
  规模扩张困局
 
  据了解,截至目前万科在运营的项目达到103个,而保利目前在建11个项目,北京、上海和熹会已经开业。万科和保利均为养老产业的佼佼者,规模扩张方面则出现较大差距。
  谈及规模扩张,盈利能力成为制约的主要因素之一。业内知名房地产专家表示,没有造血能力的产业都将难以为继,更别谈规模扩张了。
  国内某著名投资机构表示,不盈利很难持续发展。万科是新潮的扩张型企业,操作方式相对灵活,做了很多探索性的尝试,引进了很多国外先进理念。
  保利作为央企,发展相对稳健,考核标准严格,不可能在没有任何盈利的情况下大手笔扩张。保利可以利用闲置物业,注入养老产业进行盘活,实现资源的合理优化利用。
  据了解,北京和熹会就是由保利西山林语社区内的酒店进行适老化改造而成的。郭延洲认为不妨做一个适当的长期投资考虑,未来养老产业的需求会更旺盛,从长远来看还是具有较好的市场前景。
  谈及规模扩张和盈利,黄萍直言很艰难,养老机构运营很困难,服务成本高,收费上不去,不挣钱就不做养老了。养老产业选址难度大,不能距离市中心太远,距离医院近,独立楼栋以免社区业主反对,保利全国300多个小区经过一轮筛选也仅有20多个小区符合条件。
  近些年在养老市场上跑马圈地的泰康人寿成为保利地产的第二大股东,2010年泰康人寿成立子公司泰康之家布局养老地产,布局北京、上海、广州、武汉等城市。
  未来将与险资在养老产业展开合作,保险公司可以销售保险获取利润,保利可以获得养老产业需要的低成本资金,两者一拍即合。需要注意的是保险公司青睐的是大体量的养老社区,目前还没有实质性的进展。
  险资与养老产业结合能否改变目前盈利能力低以及规模扩张的困境?很多专家在接受采访时表示,险资与养老产业合作,实现了两次销售,解决养老居住和保险服务需求。两者的合作能够分担风险,为养老产业和资金找到新的出路,对养老企业规模扩大、增强竞争力有积极作用。
 
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