当前位置: 首页 > 养老金融 > 其他
不要对“以房养老”抱有过高预期
作者:   来源: 中国经济导报  2019-07-01


  什么是财富?财富是今天不使用、储存起来留待未来使用的购买力。房地产、金银财宝、古董字画或者股票、债券等金融资产,都是财富的具体储存工具。这些资产之所以有价值,是因为它们在未来可以被转换为消费能力,比如把房子卖了拿到现金,然后再用现金来购买需要的商品或服务。

  投资性房地产(指那些不以自住为目的的房地产投资)最终有多少购买力?换句话说,在未来某一个特定时点,比如五年或十年后,这些购买力被释放出来,能够交换到多少有用的商品或者服务?从全社会角度看,这要取决于那个时点上的潜在GDP,也就是全社会能够提供的全部商品或者服务。潜在GDP会随着时间有序、缓慢地上升。过去若干年,我国居民积累房地产的速度远高于GDP增速。这既来自于居民部门对于房地产的大量增持,也来自于房价本身的快速上涨——部分地区房价上涨速度甚至超过M2增速。

  从个体层面看,我们来假设这样一种情况:如果一个居民家庭储存财富的方式是将每年40%的收入投资到房地产中,打算家庭成员退休后以此来购买养老服务,那么三十年以后这个居民家庭将会持有多少房产?若假设政策不做大的调整,物价不变或者以下所有计算均以2019年价格计,居民持有的房产以平均每年7%的速度增长(过去十多年实际增速远高于此),大致每十年会翻一番。每个家庭的财富现在是80万元左右,如果十年翻一番,那么三十年以后这个数字会翻三番,也就是变成了640(80×8)万元。

  如果每个家庭640万元的房地产在三十年后被逐步释放出来,即在市场上卖掉,那么会出现什么情况?很可能出现严重的供需不平衡。那时候,每年可能都有几千万人步入养老阶段,大量的房子被释放出来。值得注意的是,这些房子还都是二手房。如果房地产依然是我们国家一个重要的经济支柱产业,那么三十年后另外还会有大量一手房被生产出来。市场中还存在那么多房地产需求吗?

  如今,大家对房地产已经达到了热捧甚至是“崇拜”的地步,希望通过投资房地产解决未来的养老问题,以及实现财富的长期储存甚至是代际传承。通过以上分析发现,这很可能是一个幻想:房地产实际储存财富的能力,五年十年可能没问题,不过二、三十年后可能有很大的问题。

  虽然很难指望房地产成为财富的中长期储存工具,但是今天,我们仍然在把大量有用资源转换为钢筋水泥,变成一套套房子。这仿佛是一个荒诞的现代“炼金术”,只不过一个个“金元宝”不是用金子做的,而是用钢筋水泥。我们以为这些元宝三十年后可以用来支撑养老,甚至可以传承给子孙后代,可是这些钢筋水泥做的元宝经不起放,放不了三十年,更不要说两三代人以后。房地产的长期价值、交换商品和服务的能力以及财富储存能力,要比我们认为的有限得多。投资房地产本身,从个体家庭角度来看,可能是财富储存、未来养老的有效手段,但是从整个社会层面来看,若是所有家庭都这么做,则是一件糟糕的事情。

  此外,部分人对于房地产价格会继续上涨的判断是基于改善型的“居住刚需”。比如,一个北京三口之家目前的居住面积是60平方米,为了改善居住条件,拿出600万元增加60平方米(假定每平米房价在10万元左右),这看上去是非常典型的改善型居住刚需。可是,假设政府为了稳定市场,今天宣布将房价冻结在每平方米10万元,这个三口之家还会有“居住刚需”吗?即使有刚需,也会想想成本:再购买60平米房子需要600万元,如果有这600F元,与其投资改善居住条件,不如把这600万元用于购买理财产品,每年按5%的投资回报率算,一年至少会增加30万元收入。从这个角度看,原来以为的“居住刚需”,其实投资者潜意识里都有投资的考虑,在某种程度上也是一种“投资刚需”。

                                                                                                                                  

链接交换请加微信:ZMYL123
全国老龄工作委员会成员单位
关于我们 | 联系我们 | 招贤纳士 | 网站声明
中国养老网是全国养老服务业领先的资讯发布传播平台 创建中国养老智库
Copyright © 2014 中国养老网 All Rights Reserved 京ICP备11035259号
网站设计著作权已注册 侵权必究
扫一扫,关注养老网